atauuu,.... jauh dari semanggi... tp dekat shelter busway.. jadi ke semanggi-nya tidak memakan waktu..
daripada pusat ke dua.., hitung-2 biaya investasi.. karena,... kalaupun ada the so-called 'pusat kedua' yg mungkin terjadi bukan penurunan jarak menglaju, tapi malah cross comuting. jadi, sy lebih prefer 'rekayasa aksesibilitas' daripada dekonsentrasi... salam, -K- 2008/7/25 risfano <[EMAIL PROTECTED]> > Bung Eka, Bung Djarot dan milisters ysh, > > Terima kasih atas tanggapannya. Soal nilai lokasi dan 'nilai jual' (harga) > ini memang bisa jadi diskusi menarik. Seperti kata Ekadj, mungkin Departemen > Keuangan punya kepentingan langsung, karena land/location appraisal punya > implikasi langsung dengan penetapan pola NJOP (nilai jual obyek pajak). > > Di dunia real estate terminologi yang umum digunakan ialah: "*highest and > best use*" (*of land*). Dari istilah ini saja sudah tercermin adanya > preferensi peruntukan dan value, yang kemudian dikonversi ke "price". > > Tentu semua sudah maklum kalau secara regional harga sebidang tanah di > Jakarta, di Bandung, di Malang, di Parepare berbeda dan bisa sangat > menyolok. Secara regional nilai lokasi umumnya ditentukan oleh prospek > pertumbuhan (ekonomi) kawasan tersebut. Di samping faktor penunjang lainnya > seperti pemandangan alam, keamanan dan lainnya. > > Namun di dalam satu kawasan (kota) juga bisa dilihat perbedaan harga yang > menyolok. Pada kasus Jabodetabek misalnya, secara mudah sering digunakan > radius jarak dari 'pusat' (Jembatan Semanggi?) 3km, 5km, 10km, 15km, 30km, > dst. Pagi ini ada iklan "new town" yang lokasinya keluar dari pintu tol > Jakarta- Cipularang km37. Pola harga yang paling dasar tetap ditentukan > aksesibilitas dan kedekatan (*proximity*). Sehingga ini punya implikasi > sosial karena faktor "*affordability*". Hanya yang mampu membayar yang > bisa mendapatkan lahan dilokasi strategis. > > Kepentingan bisnis tentunya secara logis adalah "merekayasa" agar lokasi > yang jauh dari pusat utama juga bisa ditingkatkan nilai dan harganya. > Caranya dengan menciptakan daya tarik, sebagai pusat kedua. Kalau bukan > pusat tandingan. Karena tingginya permintaan akan rumah, sarana usaha, > sementara (hukum besi *real estate*) tanah jumlahnya terbatas. Maka > peluang pasar selalu ada, hanya persaingan makin tinggi, sementara daya beli > masyarakat umumnya terbatas. Namun untungnya ada sektor perbankan yang butuh > 'menjual' penyaluran dananya. > > Dengan makin terbatasnya kemampuan pemerintah dalam intervensi, maka > otomatis 'hukum ekonomi pasar' yang berlaku. Dengan implikasi, sulit untuk > mempertahankan RTH, penyediaan ruang bagi kelompok sosial lemah, preservasi > lingkungan bersejarah pada lokasi-lokasi 'strategis' di pusat kota. Oleh > karena "*the highest & best use*" kawasan tersebut mengarah ke *commercial > use*, atau hunian bagi kelas atas. Itukah realita "peruntukan lahan" > perkotaan? > > Salam, > *Risfan Munir* > > > > --- In [email protected], "ekadj08" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > > > > > Pak Djarot ysh, > > > > Memang dunia swasta cukup kreatif menemukan dan menciptakan 'nilai > > jual'. Hanya pada umumnya masih dihitung secara 'flat' atau diskrit, > > seperti contoh yang dikemukakan Bu Nita di Referensi; sehingga > > perhitungan ini sering dipertanyakan konsumen. Sekali pernah saya > > berkunjung ke pameran perumahan beberapa tahun yang lalu dan bertemu > > stan satu kawasan perumahan di sekitar Karawaci yang menerapkan > > perhitungan neraca tanah ini. Dua kapling rumah berdampingan pada suatu > > blok bisa memiliki harga yang berbeda, padahal ukuran dan bentuk > > bangunan sama. Namun belakangan ini saya kira sudah banyak juga > > pengembang yang mulai menerapkan ini dengan variabel yang terbatas dan > > sempit, misal: lebar row, jarak ke kapling ruko dan fasos, dst. 'Model > > konsep'nya saya kira belum terumuskan sebagai kaidah umum, masih > > kira-kira, dan pernah saya himbau di Referensi > > <http://groups.yahoo.com/group/referensi/message/5283> . Hal ini > > sebenarnya menarik sebagai suatu kajian, untuk diterapkan sebagai > > standar. Saya juga diam-diam sedang mencoba membangun model ini, namun > > sepertinya kewalahan juga dengan banyaknya variabel yang harus > > dipertimbangkan. > > > > Sebagai contoh untuk coba-coba kita ambil kasus berikut: nilai lahan > > sebuah rumah di lokasi x yang terletak pada jalan lokal beraspal dengan > > row 6 meter adalah Rp 100 juta. Berapa 'pasti'nya nilai lahan tersebut > > berubah bila kualitas jalan menjadi hotmix, atau diperlebar menjadi row > > 9 meter, atau tersedia saluran sewarage terbuka atau tertutup, dst? > > > > Sementara demikian. Salam. > > > > -ekadj > > > > > > --- In [email protected], Djarot Purbadi dpurbadi@ wrote: > > > > > > Pak Ekadj dan semua sahabat, values tersebut dalam pandangan para > > pengembang memang sama dengan terminologi "selling point", seperti yang > > pernah saya temukan di tahun 1996 ketika melakukan pengambilan data di > > sebuah real estate besar di Jakarta. Mungkin mereka adalah "mbah-nya" > > real estate di Indonesia. Mereka sangat senang menggunakan terminologi > > selling point itu, sebab memang paradigma jual-beli yang mereka pakai. > > Itu sama artinya dengan yang Pak Ekadj maksudkan. Kenapa begitu > > terlambat menanganinya ya Pak ? > > > > > > Salam, > > > Djarot > > > > > > --------------------- > > > --- On Sun, 7/20/08, ekadj08 4ekadj@ wrote: > > > > > > From: ekadj08 4ekadj@ > > > Subject: [perkotaan] Re: Pemanfaatan Ruang (3): Strategi real-estate > > menyiasati jarak > > > To: [email protected] > > > Date: Sunday, July 20, 2008, 10:54 PM > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > Pak Risfan ysh, > > > Apa yang bapak sampaikan sebenarnya merupakan 'manajemen value' dalam > > konteks 'land value'. Saat ini memang baru pihak swasta (: pengembang) > > yang mendalami mengenai land value ini, dan sayangnya juga belum > > didalami oleh lembaga-lembaga penelitian, institusi pendidikan, dan juga > > institusi pemerintah. > > > Value itu dapat dikuantifikasi tidak saja berdasarkan lokasi, juga > > faktor-faktor lain; seperti yang diungkapkan : kehijauan, kemandirian, > > keamanan, dst. Dalam praktek real-estat di Indonesia juga dikembangkan > > masalah fengshui, kelengkapan fasilitas, pemandangan, akses, dll. > > Seharusnya juga diperhitungkan juga faktor negatifnya, misal: dekat > > dengan pembuangan sampah, sutet, genangan banjir, dll. Bila hal ini > > dapat 'diukur', sebenarnya dapat dihitung secara exact land value > > tersebut; dan kita pun dapat memetakan land value itu untuk kawasan yang > > luas. Sayangnya justru pekerjaan ini mulai dikerjakan oleh Depkeu tanpa > > rujukan RTRW. > > > Sementara demikian, salam. > > > -ekadj > > > > > > > > > --- In [EMAIL PROTECTED] ps.com, "risfano" risfano@ wrote: > > > > > > > > > > > > Menyiasati lokasi yang 'jauh' > > > > > > > > > > > > > > > > "Location, location, location." > > > > > > > > Begitulah semboyan dunia real-estate (properti), itu pula yang > > > > mempertemukannya dengan dunia planning (PWK). Tulisan ini mencoba > > > > memahami cara pengembang menyiasati lokasi. > > > > > > > > > > > > > > > > Lokasi yang yang strategis, akses yang tinggi ke berbagai "pusat" > > > > pelayanan, dan terutama CBD, temat kerja - menimbulkan nilai lahan > > yang > > > > tinggi. Implikasinya adalah pada harga tanah di lokasi tersebut. > > > > > > > > > > > > > > > > Pengembangan real-estate di Jabodetabek sudah begitu meluas. > > Akibatnya, > > > > proyek baru umumnya berada di lokasi lebih dari 30 km dari Monas. > > D.p.l > > > > nilai lokasinya relatif rendah. > > > > > > > > > > > > > > > > Maka untuk menyiasati kendala jarak tersebut, diciptakanlah > > nilai-nilai > > > > lain untuk menarik konsumen. Sebagaimana dilaporkan Kompas > > (17-7-2008) > > > > antara nilai daya tarik yang diciptakan itu antar lain: > > > > > > > > * Konsep hijau, yaitu menampilkan citra hijau, pertamanan, > > pepohonan, > > > > untuk menonjolkan citra kepatuhan pada prinsip sustainable > > development. > > > > Ini penting karena, pertama, menunjukkan kenyamanan hunian. Kedua, > > > > memberikan 'jaminan' kepada investor bahwa investasi jangka panjang > > > > mereka di properti akan meningkat nilainya; > > > > * Konsep 'kemandirian' . Karena lokasinya jauh dari CBD konvensional > > > > di Jakarta, maka diterapkan konsep kota mandiri (self-contained new > > > > town) agar semua kebutuhan warga tercukupi. Sehingga calon penghuni > > dan > > > > investor tidak kuatir, bahkan bisa melupakan faktor jarak. Hanya > > dalam > > > > kenyataan tempat kerja tidak mengikuti tempat tinggal, sehingga yang > > > > terjadi umumnya dormitory town saja. Dengan akibat arus lalu lintas > > ke > > > > Jakarta kian padat, macet. > > > > * Konsep keamanan. Ini menyiratkan kontradiksi. Karena kenyataannya > > > > suami istri tempat kerjanya tetap jauh, maka butuh keamanan. Maka > > > > lingkungan perumahan saat ini kian syarat sistem keamanan, baik yang > > > > sederhana dengan 'portal' dan menambh 'satpam'. Maupun yang > > menggunakan > > > > teknologi mutakhir, dengan CCTV dst. > > > > > > > > Hanya, komentar dari ahli, belum semua menerapkan 'kemandirian' > > dalam > > > > pengelolaan sampah. seharusnya pengembang sudah menerapkan 3R > > (reduce, > > > > reuse, recycle). Kedua, seharusnya pengembang juga bisa menyerap air > > > > hujan hingga 75% misalnya. Itu dengan membangun sumur resapan, > > > > > > > > Kolam penampung air, sehingga tidak membebani lingkungan lebih luas. > > > > > > > > > > > > > > > > Apakah konsep-konsep tersebut berhasil menarik konsumen? Tampaknya > > iya. > > > > Ini karena nature dari bisnis real estate tampaknya: ketersediaan > > lahan > > > > terbatas (tetap), sementara yang membutuhkan meningkat terus, karena > > > > kohort penduduk dan urbanisasi. Sehingga soalnya tinggal konsumen > > pilih > > > > lingkungan yang mana, tipe apa, kelas harga berapa. > > > > > > > > > > > > > > > > Salam, > > > > > > > > Risfan Munir > > > > > > > > -- Harya Setyaka Duren Tiga Selatan 89 Jakarta Selatan 12760 Cell : +62 815 607 0927 T/F : +62 21 7997039 INDONESIA
